Underhållsplan BRF Stockholm – Trygg planering för er fastighet
Från och med 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Det ställer helt nya krav på att underhållsplanen är komponentindelad och sträcker sig minst 50 år framåt. Planen blir därmed ett centralt verktyg som styr både er budget och den löpande redovisningen.
Vi hjälper styrelser i Stockholm att upprätta planer som uppfyller lagkraven och ger er full kontroll över fastigheten. Ni får ett gediget beslutsunderlag som visar vad som behöver göras, när det ska ske och vad det kommer att kosta. Med rätt planering ligger ni alltid steget före, sparar pengar och säkerställer fastighetens värde för framtiden.
✓ 50-årig plan enligt K3
✓ Besiktning av erfarna tekniker
✓ Verktyg för uppföljning
Vad är en underhållsplan?
En underhållsplan fungerar som fastighetens färdplan för framtiden. Det är ett strategiskt styrdokument som visar exakt vilka åtgärder huset behöver, när de ska genomföras och vad de beräknas kosta. Medan löpande reparationer hanterar det som går sönder här och nu, fokuserar planen på de stora, förutsägbara investeringarna som takbyte, stambyte och fasadrenovering.
Syftet är att ge styrelsen full kontroll över ekonomin. Genom att veta vad som väntar om fem, tio eller trettio år kan ni förbereda er i god tid och sätta en stabil avgiftsnivå som håller över tid. En välgjord underhållsplan är helt enkelt nyckeln till att undvika chockhöjda avgifter och säkerställa att fastigheten behåller sitt värde för framtida generationer.
Saknar ni en uppdaterad underhållsplan? Vi hjälper er att ta fram en plan som uppfyller alla krav.
Vad ska en underhållsplan innehålla?
En komplett underhållsplan för en bostadsrättsförening bör innehålla:
Fastighetsbeskrivning
Grundläggande information om byggnadsår, konstruktion, antal lägenheter och tidigare genomförda renoveringar.
Statusbedömning
En teknisk genomgång av fastighetens olika delar med bedömning av nuvarande skick och kvarvarande livslängd.
Åtgärdsplan
En lista över kommande underhållsåtgärder med uppskattad tidpunkt och kostnad, uppdelat per komponent.
Ekonomisk sammanställning
Årlig underhållskostnad och genomsnittligt underhållsbehov per år, vilket ger underlag för avsättning till yttre fond.
Komponentindelning
För att uppfylla K3-kraven ska planen vara uppdelad i byggnadens väsentliga komponenter som tak, stammar, fasad, fönster, hiss och värmesystem.
Därför är underhållsplanen avgörande för er BRF
En uppdaterad underhållsplan är grundbulten i en välskött förening. Den fungerar som en ekonomisk försäkring som gynnar såväl styrelsen som medlemmarna och banken.
Ekonomisk förutsägbarhet: Ni slipper akuta avgiftshöjningar genom att planera stora investeringar (som stambyten eller takrenoveringar) decennier i förväg.
Bättre lånevillkor: Banker ser en aktuell underhållsplan som ett kvitto på ansvarsfull förvaltning, vilket ofta leder till lägre räntor.
Bevarat fastighetsvärde: Genom att åtgärda brister i tid förhindrar ni att småskador växer till kostsamma renoveringsbehov som sänker husets värde.
Trygghet för medlemmarna: Boende och köpare kan känna sig trygga med att styrelsen har kontroll på framtiden och att deras investering är i säkra händer.
Tydligt beslutsunderlag: Ni får ett konkret dokument att luta er mot vid styrelsemöten och årsstämmor när framtida projekt ska röstas igenom.
Nya krav från 2026 – K3-regelverket
Från och med räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Det innebär en betydande förändring jämfört med det enklare K2-regelverket som de flesta föreningar använt tidigare.
Den viktigaste skillnaden är kravet på komponentavskrivning. Istället för att skriva av hela byggnaden som en enhet över exempelvis 100 år, ska ni nu dela upp fastigheten i komponenter – tak, stammar, fasad, fönster, hiss, värmesystem – och skriva av varje del utifrån dess faktiska livslängd, enligt Boverkets riktlinjer.
För att kunna göra detta korrekt behöver ni en underhållsplan som visar:
- Vilka komponenter fastigheten består av
- Varje komponents förväntade livslängd
- När komponenten senast byttes eller renoverades
- Beräknad kostnad för kommande åtgärder
En underhållsplan som inte är anpassad till K3 kan leda till felaktig redovisning, vilket i sin tur påverkar resultat- och balansräkning. Det kan också få konsekvenser vid revision och skapa osäkerhet hos medlemmarna om föreningens ekonomiska ställning.
Bankernas krav vid låneansökan
När er förening ansöker om lån – oavsett om det gäller ett större renoveringsprojekt eller omlåning – vill banken se en aktuell underhållsplan. Planen ger banken en bild av fastighetens skick och föreningens förmåga att planera för framtida kostnader.
- En förening utan underhållsplan, eller med en plan som är flera år gammal, uppfattas som en högre risk. Det kan leda till sämre lånevillkor eller att banken kräver kompletteringar innan de beviljar lånet.
- Med en 50-årig underhållsplan visar ni att styrelsen tar ansvar för föreningens långsiktiga ekonomi. Det stärker er förhandlingsposition och ger banken förtroende för att ni kan hantera kommande underhållskostnader utan dramatiska avgiftshöjningar.
Är er underhållsplan redo för K3?
Vi hjälper BRF-styrelser i Stockholm att upprätta och uppdatera underhållsplaner som uppfyller de nya kraven. Kontakta oss för en kostnadsfri rådgivning.
Så tar vi fram er underhållsplan
Vi upprättar underhållsplaner som är anpassade för Stockholms fastighetsbestånd – från sekelskifteshus på Södermalm till miljonprogramsbyggnader i ytterstaden. Processen är enkel för er som styrelse och resulterar i ett komplett beslutsunderlag.
- Uppstartsmöte: Vi träffar er styrelse för att gå igenom fastighetens historik, tidigare renoveringar och era önskemål. Ni berättar, vi lyssnar och ställer rätt frågor.
- Besiktning: Våra tekniker genomför en okulär besiktning av fastigheten. Vi går igenom tak, fasad, fönster, stammar, värmesystem, el och övriga gemensamma utrymmen.
- Analys och plan: Vi sammanställer besiktningen till en 50-årig underhållsplan med komponentindelning enligt K3. Varje åtgärd får en tidpunkt och kostnadsuppskattning.
- Genomgång: Vi presenterar planen för styrelsen och går igenom prioriteringar och rekommendationer. Ni får planen digitalt och kan följa upp löpande.
Dags att ta fram en underhållsplan?
Kontakta oss för en kostnadsfri rådgivning. Vi går igenom er situation och ger en offert anpassad för er förening.
Vanliga frågor om underhållsplan för BRF
Vad kostar en underhållsplan för en BRF?
Priset för en professionell underhållsplan styrs främst av hur omfattande inventeringen är. För en typisk bostadsrättsförening i Stockholm ligger investeringen normalt mellan 20 000 och 60 000 kronor.
Faktorer som påverkar priset:
- Antal byggnader: Fler huskroppar kräver mer tid för fysisk besiktning.
- Fastighetens storlek: Totalytan och antal lägenheter påverkar omfattningen.
- Teknisk komplexitet: Avancerade system för ventilation, hiss eller egen undercentral kräver djupare analys.
- Befintligt underlag: Om det finns gamla ritningar och dokumentation sparar det tid vid uppstarten.
Är det lag på att ha en underhållsplan?
Svaret beror på när er förening bildades, men oavsett lagtext är det i praktiken en förutsättning för att driva en BRF idag.
Detta säger lagen:
- Nya föreningar (från 2024): För alla föreningar som bildas eller ombildas från och med 2024 är det ett strikt lagkrav att ha en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt.
- Befintliga föreningar: Det finns inget direkt uttryckligt lagkrav i ordet ”underhållsplan”, men Bostadsrättslagen kräver att styrelsen förvaltar fastigheten på ett långsiktigt och ekonomiskt ansvarsfullt sätt.
Varför ni behöver en plan ändå: Även om lagen inte tvingar äldre föreningar, ställs krav från andra håll som är omöjliga att ignorera:
- Bankernas krav: De flesta banker negerar eller ger sämre villkor på lån om en aktuell underhållsplan saknas.
- Revisorernas granskning: Revisorn behöver planen som underlag för att kunna bedöma om styrelsen sköter föreningens ekonomi korrekt.
- K3-regelverket (2026): De nya redovisningsreglerna kräver i praktiken en komponentindelad plan för att avskrivningarna ska bli rättsligt korrekta.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Här är en mer kärnfull version:Underhållsplanen bör ses som ett levande dokument. Styrelsen bör uppdatera den årligen genom att pricka av utförda åtgärder och justera budgeten efter faktiska kostnader. Detta säkerställer att prognosen stämmer och att inget missas vid ett styrelsebyte.
Vart tredje till femte år rekommenderas en djupare teknisk besiktning av en expert. Eftersom slitage och marknadspriser förändras, behöver tidsplanen och kostnaderna kalibreras för att spegla verkligheten.
En regelbunden översyn är dessutom avgörande för att uppfylla K3-regelverkets krav på korrekt redovisning av komponenternas livslängd.
Vad innebär K3-regelverket för vår underhållsplan?
K3-regelverket innebär att er förening måste gå över till komponentavskrivning från och med 2026. Istället för att skriva av hela byggnaden som en enhet, delas fastigheten upp i specifika delar som tak, stammar och hiss, vilka skrivs av var för sig baserat på deras faktiska livslängd.
För att hantera detta behöver ni en modern underhållsplan som tydligt definierar fastighetens komponenter, deras nuvarande skick och kvarvarande livslängd. Eftersom kraven på detaljrikedom ökar, räcker det sällan med gamla underlag i Excel eller PDF.
En korrekt uppdaterad plan är en förutsättning för att er redovisning ska bli rättsligt korrekt och för att styrelsen ska ha kontroll över framtidens ekonomi.
Hur lång tidshorisont ska underhållsplanen ha?
En underhållsplan bör sträcka sig över 50 år för att ge en heltäckande bild av fastighetens framtida behov. Anledningen till den långa horisonten är att många av de mest kostsamma åtgärderna, såsom stambyten eller omläggning av tak, ofta har en livslängd på just 40 till 60 år. Genom att blicka så långt fram säkerställer ni att även dessa tunga investeringar finns med i beräkningen i god tid.
Om planen är för kort riskerar viktiga framtida utgifter att hamna utanför radarn, vilket kan leda till att årsavgifterna sätts för lågt.
En 50-årig plan ger styrelsen rätt förutsättningar att fördela kostnaderna jämnt över generationer av medlemmar, vilket skapar en stabil ekonomi och förhindrar plötsliga avgiftshöjningar när de stora renoveringarna väl närmar sig.
Kan vi göra en underhållsplan själva?
Det är möjligt, men kräver gedigen byggteknisk kunskap och erfarenhet av kostnadsberäkning. Ni behöver kunna bedöma skick och kvarvarande livslängd på tak, fasad, stammar, fönster, el, ventilation och värmesystem. De flesta föreningar saknar den kompetensen i styrelsen.
En felaktig bedömning kan leda till att ni underskattar kommande kostnader eller missar viktiga åtgärder. Vi rekommenderar att ta hjälp av en fackman för att få en plan ni kan lita på.
Vad händer om vi inte har en underhållsplan?
Utan underhållsplan riskerar ni att underhållet blir eftersatt, vilket sänker fastighetens värde och kan leda till kostsamma akuta reparationer. Avgifterna riskerar att höjas drastiskt när stora renoveringar plötsligt blir nödvändiga. Banker kan neka lån eller erbjuda sämre villkor.
Från 2026 blir det också svårt att uppfylla K3-kraven för redovisning, vilket kan påverka årsredovisningen och skapa osäkerhet hos medlemmar och köpare.
Kan underhållsplanen ingå i vår tekniska förvaltning?
Ja, och det är ofta det smartaste upplägget. När underhållsplanen är en del av den tekniska förvaltningen uppdateras den löpande i samband med årliga besiktningar. Er förvaltare har redan insyn i fastigheten och kan justera planen när åtgärder genomförs eller behov förändras.
Ni slipper se planen som ett separat projekt och får istället ett levande dokument som alltid är aktuellt.
Kontakta oss om ni vill veta mer om hur vi arbetar med underhållsplanering som en del av förvaltningen.