Teknisk och ekonomisk förvaltning för BRF:er och fastighetsägare i Täby. Vi förvaltar fastigheter i hela kommunen, från 60-talets lamellhus i Tibble till nyproduktionen vid Täby Park och Galoppfältet.
Fastighetsförvaltning anpassad efter Täbys byggnadsbestånd
Täby kommun har genomgått en kraftig omvandling de senaste tio åren. Tusentals nya bostadsrätter har tillkommit vid Täby centrum, Täby Park och Galoppfältet, samtidigt som det äldre beståndet i Tibble, Näsby, Gribbylund och Ella Gård fortfarande utgör en stor del av kommunens flerfamiljshus. Det ger två helt olika förvaltningsbehov.
Lamellhus och punkthus från 1960- och 70-talen
Tibble, Näsby och Gribbylund domineras av trevånings tegelhus byggda under rekordåren. Solida hus med bra planlösningar men med byggnadsdelar som närmar sig eller passerat sin tekniska livslängd. De vanligaste åtgärderna vi ser i dessa områden:
- Stambyten. Originalstammar i gjutjärn från 60-talet har normalt en livslängd på 50 till 60 år. Många föreningar i Täby står inför eller mitt i ett stambyte. Kostnaden ligger på 150 000 till 250 000 kronor per lägenhet beroende på metod. Vi fungerar som beställarombud genom hela processen.
- Fönsterbyte. Tvåglasfönster i trä eller aluminium från originalbyggnationen isolerar dåligt och är ofta svåra att underhålla. Byte till energifönster minskar uppvärmningskostnaden och höjer komforten.
- Fasadrenovering. Tegelfasader behöver omfogas vart 40 till 50 år. Putsfasader kan kräva omputsning eller reparation av frostskador. Vi inspekterar och planerar åtgärderna i tid.
- Ventilation. Äldre F-system (fläktstyrd frånluft) som inte injusterats på länge ger ojämn luftkvalitet. OVK-besiktningen visar statusen, men vi ser ofta att en injustering förbättrar inomhusklimatet väsentligt.
Nyproduktion vid Täby centrum, Täby Park och Galoppfältet
Täby har fått tusentals nya bostadsrätter de senaste åren. Moderna hus med bra energiprestanda, fjärrvärme, FTX-ventilation och smarta installationer. Förvaltningsbehovet i dessa föreningar ser annorlunda ut:
- Uppstart av föreningen. Rätt avgiftsnivå från dag ett, realistisk budget, uppbyggnad av yttre fond och en underhållsplan som inte bygger på byggherrens optimistiska antaganden.
- Garantihantering. Under de första två till fem åren kan föreningen ställa krav på byggherren vid fel och brister. Vi dokumenterar och driver garantiärenden systematiskt så att inga anspråk faller bort.
- Driftoptimering. Nya fastigheter har ofta komplexa styrsystem för värme och ventilation. Inställningarna från byggskedet är sällan optimala. Vi ser till att systemen trimmas in för att hålla energikostnaderna nere.
Radhus och kedjehus
Täby har ett stort antal radhus- och kedjehusföreningar, framför allt i Ella Gård, Viggbyholm och delar av Gribbylund. Dessa föreningar har en annorlunda ansvarsfördelning där varje medlem ansvarar för sin egen enhet men föreningen ansvarar för gemensamma delar som tak, fasader, gemensamma ledningar och utemiljö. Vi hjälper styrelsen att hålla ordning på gränsdragningen och planera underhållet av de gemensamma delarna.
Våra förvaltningstjänster i Täby
Vi erbjuder samma bredd av tjänster i Täby som i resten av Stockholmsregionen. Skillnaden är att vi anpassar rutinerna efter Täbys specifika förutsättningar.
Teknisk förvaltning
Löpande underhåll, tillsyn, felanmälan, jour och upphandling av entreprenörer. Vi har hantverkare i nordöstra Stockholm med kort responstid i hela Täby kommun. Vid akuta ärenden som vattenläckor och hisstopp är normalt en hantverkare på plats inom en till två timmar.
Läs mer om teknisk förvaltning
Ekonomisk förvaltning
Bokföring, årsredovisning, budget, avgiftsberäkning och löpande rapportering. Vi tar fram månadsrapporter som styrelsen förstår och samordnar med revisorn inför bokslutet. För föreningar med kommersiella lokaler hanterar vi den extra komplexitet som momsredovisning och separata hyresavtal innebär.
Läs mer om ekonomisk förvaltning
Fastighetsskötsel
Trappstädning, skötsel av gårdar och grönytor, snöröjning och daglig drift. Vi tar fram ett skötselprogram anpassat efter er fastighets utemiljö och storlek, med fasta scheman och tydliga priser.
BRF-förvaltning
Komplett paket med teknik, ekonomi och administration. En kontaktperson som hanterar allt och rapporterar till styrelsen. Det vanligaste upplägget för BRF:er i Täby som vill ha en förvaltare som tar hand om helheten.
Vad kostar fastighetsförvaltning i Täby?
Priset beror på fastighetens storlek, ålder och vilka tjänster ni behöver. Här är riktpriser för BRF:er i Täby:
- Komplett förvaltning (teknik + ekonomi + administration): 300 till 500 kr per lägenhet och månad
- Enbart teknisk förvaltning: 120 till 250 kr per lägenhet och månad
- Enbart ekonomisk förvaltning: 80 till 150 kr per lägenhet och månad
- Fastighetsskötsel: 100 till 200 kr per lägenhet och månad beroende på utemiljö
Äldre fastigheter med eftersatt underhåll kan hamna i den övre delen av spannet de första åren. Nyproduktion med lägre underhållsbehov hamnar normalt lägre. Vi ger alltid en specificerad offert efter att ha besökt fastigheten.
Förvaltningsutmaningar specifika för Täby
Stort renoveringsbehov i äldre områden
Många BRF:er i Tibble och Näsby har skjutit underhåll framför sig under lång tid. Avgifterna har hållits nere men den yttre fonden har inte byggts upp i tillräcklig takt. Resultatet blir att stambytet, fönsterbytet och fasadrenoveringen behöver göras inom samma tioårsperiod. En väl genomarbetad underhållsplan med realistiska kostnadsberäkningar är avgörande för att kunna planera finansieringen utan att tvinga fram drastiska avgiftshöjningar.
Nya föreningar utan erfarenhet
Täbys många nybildade BRF:er har styrelser som ofta saknar erfarenhet av föreningsekonomi och fastighetsunderhåll. Det är ingen kritik, det är verkligheten. En professionell förvaltare som etablerar rätt rutiner från start sparar föreningen från misstag som kostar pengar och förtroende längre fram.
Stora gårdar och utemiljöer
Täbys flerfamiljshus har generellt mer utemiljö än motsvarande fastigheter i Stockholms innerstad. Gräsytor, lekplatser, parkeringsytor och gångvägar som behöver skötas året runt. Vinterväghållning med snöröjning och sandning är en betydande kostnad. Vi tar fram skötselprogram med fasta årsavtal som ger förutsägbara kostnader.
Frågor och svar om fastighetsförvaltning i Täby
Det BRF-styrelser i Täby oftast undrar över. Saknar ni svaret? Kontakta oss så svarar vi inom 24 timmar.
Vad kostar det att förvalta en BRF i Täby?
En BRF med 30 till 50 lägenheter betalar normalt 300 till 500 kronor per lägenhet och månad för komplett förvaltning. Priset styrs av husets ålder, skick och vilka tjänster som ingår. Vi ger alltid en specificerad offert efter att ha besökt fastigheten.
Vi har en nybildad BRF vid Täby Park. Vad behöver vi?
Tre saker: en realistisk budget med rätt avgiftsnivå, en underhållsplan som inte bygger på byggherrens antaganden och en systematisk hantering av garantiärenden under de första åren. Vi hjälper er med allt det och etablerar ekonomiska rutiner som håller långsiktigt.
Vårt hus är byggt 1965 och vi har inte bytt stammar. Hur akut är det?
Originalstammar från 1965 har passerat sin normala livslängd på 50 till 60 år. Det betyder inte att de kollapsar imorgon, men risken för läckor och vattenskador ökar för varje år. Vi rekommenderar en statusbesiktning av stammarna som visar deras faktiska skick. Baserat på den kan ni planera ett stambyte i tid istället för att tvingas till ett akutstambyte som kostar mer och stör mer.
Kan vi köpa bara ekonomisk förvaltning?
Ja. Många föreningar i Täby anlitar oss enbart för bokföring, årsredovisning och budget. De sköter det tekniska och skötseln själva eller via annan leverantör. Vi anpassar oss efter ert behov.
Hur snabbt kan ni vara på plats vid en akut situation?
Vi har hantverkare i nordöstra Stockholmsregionen. Vid akuta ärenden som vattenläckor, hisstopp eller strömavbrott är normalt en hantverkare på plats i Täby inom en till två timmar. Jouren är bemannad dygnet runt, alla dagar.
Vi är en radhusförening. Hanterar ni det?
Ja. Radhusföreningar har en annorlunda ansvarsfördelning jämfört med flerfamiljshus. Vi hjälper styrelsen att tydliggöra vad som är föreningens ansvar och vad som åligger varje enskild medlem. Vi planerar och upphandlar underhåll av gemensamma delar som tak, fasader och gemensamma ledningar.
Täcker ni hela Täby kommun?
Ja. Vi förvaltar fastigheter i Tibble, Näsby, Gribbylund, Ella Gård, Viggbyholm, Arninge, Täby centrum, Täby Park och Galoppfältet.
Få ett prisförslag för er fastighet i Täby
Beskriv er fastighet och era behov så tar vi fram en offert anpassad efter just ert hus. Helt utan kostnad och utan bindning.
Ingen startavgift, inga dolda tillägg.