Teknisk och ekonomisk förvaltning för BRF:er och fastighetsägare i Tyresö. Vi förvaltar fastigheter i hela kommunen, från flerfamiljshusen i Bollmora och Tyresö centrum till radhusområdena i Trollbäcken och nyproduktionen vid Tyresö strand.
Tyresös byggnadsbestånd
Tyresö växte snabbt under 1970- och 80-talen och det präglar fortfarande kommunens fastighetsbestånd. Radhus, kedjehus och lamellhus från den perioden utgör en stor andel av BRF-beståndet. De senaste åren har nyproduktion vid Tyresö strand och Strandängarna tillkommit, men tyngdpunkten ligger fortfarande i den generation hus som nu börjar kräva stora underhållsinsatser.
Bollmora och Tyresö centrum
Tyresös tätaste bebyggelse med flerfamiljshus i tre till fem våningar från sent 1960-tal och tidigt 70-tal. Tegel- och putsfasader, mekanisk frånluftsventilation och stammar som i många fall är original. Det är här kommunens mest förvaltningsintensiva fastigheter finns:
- Stambyten. Gjutjärnsstammar från sent 60-tal och tidigt 70-tal har nått eller passerat sin normala livslängd. Föreningar som inte bytt stammar bör genomföra en statusbesiktning för att bedöma hur akut behovet är. Kostnaden i Stockholmsregionen ligger på 150 000 till 250 000 kronor per lägenhet beroende på metod.
- Fasader. Tegelfasader med vittrade fogar och putsfasader med sprickor och frostskador. Omfogning av tegel kostar 400 till 800 kronor per kvadratmeter. Omputsning av hel fasad 1 500 till 3 000 kronor per kvadratmeter.
- Ventilation. Äldre F-system som ofta inte injusterats sedan huset var nytt. Boende klagar på drag, dålig luft och fukt. En OVK-besiktning visar systemets status och en injustering löser ofta problemen utan att hela systemet behöver byggas om.
- Energi. 70-talshus har generellt hög energianvändning. Dåligt isolerade vindsbjälklag, originalfönster med tvåglas och oisolerade källarväggar. En energideklaration identifierar de mest lönsamma åtgärderna.
Trollbäcken och Krusboda
Villaområden med ett stort antal radhus- och kedjehusföreningar från 1970- och 80-talen. Dessa föreningar utgör en betydande del av Tyresös BRF-bestånd och har egna förvaltningsutmaningar:
- Tak. Betongpannor och plåttak som närmar sig 40 till 50 års ålder. Mossa, trasiga pannor och läckor vid genomföringar är tidiga signaler. En takomläggning kostar 1 500 till 3 000 kronor per kvadratmeter takyta.
- Fasader. Träpanel som behöver målas om regelbundet. Föreningar som skjutit upp målningen ser snabbt hur fukt börjar bryta ned panelen. Kostnaden för att måla om är en bråkdel av att byta ut ruttna paneler.
- Ansvarsfördelning. Vem ansvarar för vad? Taket är föreningens. Insidan är medlemmens. Men vad gäller för stuprör, gemensamma ledningar, fasadbeklädnad och staket? Oklarheter leder till konflikter. Vi hjälper styrelsen att dokumentera och kommunicera gränsdragningen.
Tyresö strand och Strandängarna
Nyproducerade BRF:er från 2000-talet och framåt. Moderna hus med bra energiprestanda, fjärrvärme och FTX-ventilation. Läget nära vattnet ger en attraktiv boendemiljö men innebär också fuktexponering som påverkar fasader och utvändiga detaljer. Förvaltningsbehovet:
- Ekonomisk uppstart. Rätt avgiftsnivå och avsättning till yttre fond baserad på en oberoende underhållsplan, inte på byggherrens optimistiska kalkyl.
- Garantihantering. Brister som ska reklameras mot byggherren har tidsgränser. Vi dokumenterar och driver ärendena systematiskt.
- Fuktexponering. Närheten till Kalvfjärden innebär att fasader, balkonger och utvändiga metalldetaljer exponeras för fuktig luft. Vi anpassar tillsynen efter fastighetens läge.
Lindalen och Brakmarsvägen
Äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. En del villor har konverterats till BRF:er med ett fåtal lägenheter. Dessa föreningar är ofta mycket små, 3 till 10 enheter, och har begränsade styrelser. Förvaltningsbehovet handlar framför allt om ekonomisk ordning, en grundläggande underhållsplan och hjälp vid de tillfällen då en större åtgärd behöver upphandlas.
Förvaltningstjänster i Tyresö
Teknisk förvaltning
Underhåll, tillsyn, felanmälan, jour och upphandling. Vi har hantverkare i södra Stockholmsregionen med responstid under två timmar vid akuta ärenden i Tyresö. Vi anpassar ronderingsfrekvensen efter fastighetens ålder och skick. Ett 70-talshus i Bollmora med eftersatt underhåll kräver tätare tillsyn än en nyproducerad fastighet vid Strandängarna.
Läs mer om teknisk förvaltning
Ekonomisk förvaltning
Bokföring, årsredovisning, budget, avgiftsberäkning och rapportering. Tyresös radhusföreningar har ofta enklare ekonomier än stora flerfamiljshusföreningar men behöver lika korrekt bokföring och lika begripliga rapporter. Vi anpassar paketet efter föreningens storlek och komplexitet.
Läs mer om ekonomisk förvaltning
Fastighetsskötsel
Trappstädning, gårdsskötsel, snöröjning och daglig drift. Tyresös radhusföreningar har ofta gemensamma gångvägar, parkeringsytor och grönytor som kräver regelbunden skötsel. Flerfamiljshusen i Bollmora har gårdar med lekplatser och planteringar. Vi tar fram skötselprogram med fasta priser och årsscheman.
BRF-förvaltning
Komplett paket med teknik, ekonomi och administration. En kontaktperson som hanterar allt och rapporterar till styrelsen.
Vad kostar fastighetsförvaltning i Tyresö?
Priset beror på fastighetens storlek, ålder och vilka tjänster ni behöver:
- Komplett förvaltning (teknik + ekonomi + administration): 280 till 480 kr per lägenhet och månad
- Enbart teknisk förvaltning: 110 till 230 kr per lägenhet och månad
- Enbart ekonomisk förvaltning: 75 till 140 kr per lägenhet och månad
- Fastighetsskötsel: 90 till 200 kr per lägenhet och månad beroende på utemiljö
Radhusföreningar har ofta lägre kostnad per enhet för den ekonomiska delen men kan ha högre kostnad för fastighetsskötsel på grund av stora utemiljöer och vinterväghållning. Mycket små föreningar med under 10 enheter hamnar högre per enhet eftersom fasta kostnader fördelas på färre.
Förvaltningsutmaningar specifika för Tyresö
70-talshus som når brytpunkten
Tyresös 70-talsbestånd närmar sig den period där flera stora åtgärder sammanfaller. Stammar som är 50 år gamla. Fönster som aldrig bytts. Fasader som behöver renoveras. Tak som passerat halva livslängden. Att göra allt samtidigt är sällan ekonomiskt möjligt. Vi hjälper styrelsen att ta fram en underhållsplan som prioriterar i rätt ordning och visar hur kostnaderna kan fördelas över tid utan att avgifterna behöver fördubblas.
Radhusföreningar med oklara stadgar
Tyresö har ett ovanligt stort antal radhusföreningar. Många bildades på 70- och 80-talen med stadgar som inte uppdaterats sedan dess. Ansvarsfördelningen mellan förening och medlem är ofta otydlig i praktiken, även om den finns beskriven i stadgarna. Vem betalar när taket läcker ner i en enskild enhet? Vem ansvarar för dränering kring den egna enheten? Vi hjälper styrelsen att tolka stadgarna, kommunicera gränsdragningen och vid behov föreslå uppdateringar som förtydligar ansvaret.
Uppskjutet underhåll och låga avgifter
En del föreningar i Tyresö har hållit avgifterna låga under lång tid och inte avsatt tillräckligt i yttre fond. Resultatet märks inte förrän ett stort projekt blir akut. Då saknas pengar och föreningen tvingas ta lån eller höja avgifterna kraftigt. En aktuell underhållsplan med realistiska kostnadsberäkningar visar hur avsättningen bör se ut för att undvika den situationen.
Vattenexponering vid Tyresö strand
Fastigheter nära Kalvfjärden och Tyresö strand exponeras för fuktig luft som påskyndar slitage på fasader, balkongräcken, fönsterbeslag och utvändig trä. Vi anpassar ronderingarna och rekommenderar kortare intervall för utvändigt underhåll på dessa fastigheter jämfört med fastigheter längre in i kommunen.
Frågor och svar om fastighetsförvaltning i Tyresö
Det BRF-styrelser i Tyresö oftast undrar över. Saknar ni svaret? Kontakta oss så svarar vi inom 24 timmar.
Vad kostar fastighetsförvaltning i Tyresö?
En BRF med 20 till 40 lägenheter betalar normalt 280 till 480 kronor per lägenhet och månad för komplett förvaltning. Radhusföreningar och mycket små föreningar har en annan prisstruktur. Vi specificerar alltid varje del i offerten.
Vi är en radhusförening. Hanterar ni det?
Ja. Radhusföreningar är en av de vanligaste föreningstyperna i Tyresö. Vi har erfarenhet av den speciella ansvarsfördelningen, stadgetolkningen och underhållsplaneringen som krävs. Vi hjälper styrelsen att hålla ordning på vad som är föreningens ansvar och vad varje medlem ansvarar för.
Vårt hus är byggt 1972 och vi har aldrig bytt stammar. Hur allvarligt är det?
Originalstammar från 1972 har passerat sin normala livslängd. Risken för läckor och vattenskador ökar för varje år. Vi rekommenderar en statusbesiktning av stammarna som visar deras faktiska skick. Baserat på den kan ni planera ett stambyte i tid. Ett planerat stambyte kostar 150 000 till 250 000 kronor per lägenhet. Ett akutstambyte efter en vattenskada kostar mer och orsakar större störning.
Vi har låga avgifter och liten yttre fond. Vad bör vi göra?
Ta fram en underhållsplan. Den visar vad fastigheten behöver under de kommande 20 åren och vad det kostar. Baserat på den kan ni beräkna vilken avsättning som krävs och justera avgiften i god tid. Det är bättre att höja avgiften med 200 kronor nu än med 2 000 kronor om fem år.
Kan vi köpa enbart ekonomisk förvaltning?
Ja. Många radhusföreningar i Tyresö anlitar oss enbart för bokföring, årsredovisning och budget. Styrelsen sköter det tekniska och skötseln själva. Vi anpassar oss efter ert behov.
Vi bor nära Tyresö strand. Påverkar vattennärheten underhållet?
Ja. Fuktig luft från Kalvfjärden påskyndar slitage på fasader, metall och trä. Vi anpassar tillsynsintervallen och rekommenderar kortare perioder mellan utvändig målning och kontroll av balkonger och beslag.
Kan ni hjälpa oss upphandla ett stambyte?
Ja. Vi fungerar som beställarombud genom hela processen. Vi tar fram förfrågningsunderlag, hämtar in anbud, utvärderar dem, bevakar genomförandet och ser till att slutresultatet matchar det som avtalats. Stambyte är det enskilt dyraste projekt en BRF genomför och det är det projekt där en kunnig förvaltare sparar mest pengar åt er.
Hur snabbt kan ni vara på plats vid akuta ärenden?
Vi har hantverkare i södra Stockholmsregionen. Vid akuta ärenden som vattenläckor, hisstopp eller strömavbrott är normalt en hantverkare på plats i Tyresö inom två timmar. Jouren är bemannad dygnet runt.
Täcker ni hela Tyresö kommun?
Ja. Tyresö centrum, Bollmora, Trollbäcken, Krusboda, Tyresö strand, Strandängarna, Lindalen och Brakmarsvägen.
Få ett prisförslag för er fastighet i Tyresö
Beskriv er fastighet och era behov så tar vi fram en offert anpassad efter just ert hus. Helt utan kostnad och utan bindning.
Ingen startavgift, inga dolda tillägg.