Teknisk förvaltning i Stockholm

När hissarna fungerar, ventilationen är godkänd och felanmälan hanteras samma dag, då kan styrelsen fokusera på det som verkligen betyder något. Vi finns i hela Stockholm och tar hand om hela den tekniska förvaltningen, så att ni slipper.

Vad den tekniska förvaltningen omfattar

Teknisk förvaltning handlar om att skydda fastighetens värde och funktion över tid. Det kräver både vardaglig närvaro och långsiktig planering. Här är vad vi tar ansvar för.

Driftunderhåll och akut jour

Porttelefonen har slutat fungera. Belysningen i garaget blinkar. Tvättstugans torktumlare stannar mitt i programmet. Vardagliga problem som behöver lösas snabbt. Vi har hantverkare i Stockholm som vi arbetat med under lång tid och som kan vara på plats inom ett par dagar för planerade åtgärder.

Vid akuta situationer som vattenläckor, hisstopp eller strömavbrott har vi jourberedskap dygnet runt. Responstid i innerstaden normalt under en timme, i ytterstaden under två.

Systematisk fastighetstillsyn

Vi inspekterar tak, fasader, källare, trapphus och installationer regelbundet. Inte rutinmässigt utan med fokus på att hitta saker som håller på att bli problem.

En spricka i fasadputsen som vidgats sedan förra inspektionen. Fukt vid en fönsterbänk i källaren. En hängränneanslutning som börjat lossna. Tidig upptäckt och åtgärd kostar en bråkdel av vad en fullskalig skadereparation kostar. Varje inspektion dokumenteras med fotografier och åtgärdsförslag.

Rapportering och felanmälan

Boende rapporterar fel via telefon, mejl eller digitalt formulär. Varje ärende loggas, tilldelas och följs upp tills det är stängt. Styrelsen har löpande tillgång till ärendelistan. Varje kvartal sammanställer vi dessutom en statusrapport: genomförda åtgärder, kostnader, pågående ärenden och kommande behov. Skriven för styrelseledamöter, inte för ingenjörer.

Beställarombud vid renoveringar och stambyten

Stambyte, fasadrenovering, takomläggning, fönsterbyte. Projekten som avgör fastighetens ekonomi under lång tid framåt. Vi tar fram förfrågningsunderlag, hämtar in anbud, utvärderar dem och presenterar ett tydligt beslutsunderlag. Under projektet bevakar vi kvalitet, tidplan och budget.

Vi företräder alltid föreningen, aldrig entreprenören. I Stockholm, där hantverkskostnaderna är landets högsta, gör en kompetent upphandling stor skillnad i slutnotan.

OVK, energideklaration och övriga lagkrav

En BRF i Stockholm har samma lagkrav som i resten av landet, men komplexiteten ökar i kulturhistoriskt klassificerade byggnader där åtgärder kan kräva särskilda tillstånd. Vi bevakar alla deadlines och samordnar genomförandet:

Obligatorisk ventilationskontroll (Läs mer om OVK-krav), vart tredje eller sjätte år beroende på system
Energideklaration, vart tionde år
Hissbesiktning, årligen enligt arbetsmiljöverkets krav
Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) med dokumentation
Bygglov vid fasadändring, fönsterbyte i klassificerade byggnader och ombyggnation

Vi bokar besiktningsmän, samordnar tillträde, rapporterar resultatet och följer upp anmärkningar. Inga missade deadlines, inga förelägganden.

Långsiktig underhållsplan och ekonomisk prognos

Vi inventerar varje byggnadsdel i er fastighet och bedömer dess återstående livslängd. Tak, fasad, stammar, fönster, el, ventilation, hiss. Resultatet blir en underhållsplan med kostnadsberäkningar som sträcker sig 20 år framåt.

Den ger styrelsen underlag för att sätta rätt nivå på avsättningen till yttre fond och förhindrar att stora underhållsbehov kommer som en överraskning. Vi uppdaterar planen löpande i takt med att åtgärder genomförs.

Teknisk förvaltning i Stockholm kräver lokal erfarenhet

Hantverksbrist och väntetider

Stockholms hantverksmarknad är överhettad. Väntetider på tre till sex veckor för rörmokare och elektriker är vanligt. Det gör att en förvaltare utan befintliga relationer med lokala entreprenörer inte kan garantera rimliga responstider. Vi har byggt vårt nätverk under lång tid.

Våra hantverkare prioriterar oss för att vi ger dem löpande uppdrag, betalar i tid och respekterar deras planering.

Kulturhistoriskt klassificerade byggnader

Stockholms stadsmuseum klassificerar byggnader med blått (särskilt högt kulturhistoriskt värde), grönt (kulturhistoriskt värde) och gult (positiv betydelse för stadsbilden). Blå- och grönmärkta fastigheter har restriktioner som begränsar vilka ändringar som får göras.

Fönsterbyte, fasadputsning, entréombyggnad, allt kan kräva samråd eller särskilt tillstånd. Vi kontrollerar klassificeringen som första steg innan vi planerar någon åtgärd.

Underhåll i Stockholms innerstad

Att utföra underhållsarbete i Vasastan eller på Östermalm skiljer sig från att arbeta i Bromma eller Farsta. Parkering för hantverksfordon kostar hundratals kronor per dag. Byggnadsställningar kräver tillstånd från trafikkontoret. Material måste bäras in via trånga portar och innergårdar.

Det påverkar hur vi planerar och prissätter arbeten, och det är en av anledningarna till att Stockholms förvaltningskostnader ligger högre än i andra städer.

Vibrationer från närliggande byggnation

Stockholm bygger ut tunnelbana, förtätar bostadsområden och grundförstärker kvarter. Sprängningar och pålning i närheten av er fastighet kan orsaka sprickor i fasad, sättningar i grund och skador på stammar.

Vi genomför en statusbesiktning av er fastighet innan ett grannprojekt startar. Det ger er dokumentation att visa om skador uppstår. Utan den besiktningen saknar ni bevisunderlag.

Sekelskifteshus och miljonprogram

Ett sekelskifteshus på Östermalm med gjutjärnsstammar, självdragsventilation och stuckaturer i trapphuset kräver en helt annan typ av underhåll än ett miljonprogramshus i Tensta med betongstomme, mekanisk ventilation och platt tak.

En kompetent teknisk förvaltare vet vilken entreprenör som är rätt för respektive hustyp och planerar underhållet därefter.

Begär en offert idag

Berätta om er fastighet så återkommer vi inom 24 timmar med en skräddarsydd offert. Inga förpliktelser, inga dolda avgifter.

Vår arbetsprocess

Från första kontakt till löpande förvaltning. Fyra steg som ger er struktur och oss underlag att göra ett bra jobb.

Steg 1. Vi lär känna er fastighet
En grundlig genomgång av hela huset. Vi tittar på byggnadsdelar, installationer, underhållshistorik, pågående ärenden och befintliga avtal. Vi vill veta exakt vad vi arbetar med innan vi gör något annat.

Steg 2. Vi tar fram en plan
Inventeringen mynnar ut i en prioriterad underhållsplan med kostnadsuppskattningar. Styrelsen ser tydligt vad som bör göras nu, vad som kan vänta och vad som behöver budgeteras för på längre sikt.

Steg 3. Vi genomför och samordnar
Planerade åtgärder genomförs eller upphandlas. Akuta ärenden hanteras löpande. Styrelsen godkänner alltid kostnader utöver överenskommen ram innan de uppstår.

Steg 4. Vi rapporterar varje kvartal
En sammanställning av genomförda åtgärder, kostnader, pågående ärenden och kommande behov. Skriven så att alla i styrelsen kan förstå den, oavsett teknisk bakgrund.

Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel är inte samma sak

Förväxlingen är vanlig. Kort förklarat:

Teknisk förvaltning är det strategiska. Planera underhåll, upphandla entreprenörer, bevaka lagkrav, budgetera och rapportera till styrelsen. Det som avgör fastighetens långsiktiga skick och värde.

Fastighetsskötsel är det operativa. Städa trappor, klippa gräs, skotta snö, byta lampor. Det som syns och märks i vardagen.

Ni kan köpa båda av oss, eller bara den tekniska förvaltningen om ni redan har en skötare ni är nöjda med. Vi anpassar oss.

Läs om vad förvaltning kostar i Stockholm.

Frågor och svar om teknisk förvaltning

Det BRF-styrelser i Stockholm oftast vill veta. Saknar ni svaret?

Kontakta oss så svarar vi inom 24 timmar.

Vad kostar teknisk förvaltning i Stockholm?

En BRF med 30 till 50 lägenheter betalar normalt 120 till 250 kronor per lägenhet och månad för enbart teknisk förvaltning. Stockholms högre hantverkskostnader gör att priset ligger över riksgenomsnittet. Äldre fastigheter med eftersatt underhåll kan hamna högre de första åren. Vi specificerar alltid vad som ingår och vad varje del kostar.

Läs vår prisguide

Vi har redan en fastighetsskötare. Kan vi behålla den?

Ja. Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel är separata tjänster. Vi ansvarar för planering, upphandling, besiktningar och myndighetskontakter. Er fastighetsskötare fortsätter med det dagliga arbetet. Vi samordnar med dem vid behov.

Hur fungerar jouren i Stockholm?

Vi har beredskap dygnet runt med hantverkare i Stockholmsregionen. Vattenläcka, hisstopp, strömavbrott i gemensamma utrymmen. Vi tar samtalet, bedömer situationen och samordnar insatsen. Normalt under en timme i innerstaden, under två i ytterstaden.

Vi planerar stambyte. Kan ni hjälpa med upphandlingen?

Det är ett av de uppdrag där vi gör störst nytta. Stambyte i Stockholm kostar normalt 150 000 till 300 000 kronor per lägenhet beroende på metod och förutsättningar. Vi tar fram förfrågningsunderlag, utvärderar anbud, bevakar genomförandet och ser till att slutresultatet håller avtalad kvalitet. Vi företräder alltid er, inte entreprenören.

Vår fastighet är kulturhistoriskt klassificerad. Hanterar ni det?

Ja. Vi förvaltar blå- och grönmärkta byggnader i Stockholm och vet vilka restriktioner som gäller. Fönster, fasad, entré och trapphus kan kräva samråd med Stadsmuseet eller särskilt bygglov. Vi kontrollerar alltid klassificeringen innan en åtgärd planeras och säkerställer att rätt tillstånd finns innan arbetet påbörjas.

Få ett prisförslag för er fastighet i Stockholm

Beskriv er fastighet och era behov så tar vi fram en offert anpassad efter just ert hus. Helt utan kostnad och utan bindning.

Ingen startavgift, inga dolda tillägg.

Fyll i formuläret nedan