OVK står för obligatorisk ventilationskontroll. Det är en lagstadgad besiktning som säkerställer att ventilationssystemet i er fastighet fungerar som det ska och att inomhusluften håller godkänd kvalitet. I den här guiden går vi igenom vad som gäller för BRF:er i Stockholm, hur ofta besiktningen ska göras, vad det kostar och vad ni behöver tänka på.
Vad är OVK?
OVK regleras i plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen (PBF). Syftet är att kontrollera att ventilationssystemet i en byggnad fungerar enligt de krav som gällde när systemet installerades, att det inte sprider föroreningar och att det finns skötselanvisningar tillgängliga.
Besiktningen utförs av en certifierad funktionskontrollant som mäter luftflöden i alla rum och lägenheter, kontrollerar systemets funktion och dokumenterar eventuella brister. Resultatet sammanställs i ett protokoll som skickas till kommunens byggnadsnämnd.
Det är fastighetsägaren, i en BRF styrelsens ansvar, som ska se till att OVK genomförs i tid.
Hur ofta ska OVK göras?
Intervallet beror på vilken typ av ventilationssystem fastigheten har:
| Ventilationssystem | Beskrivning | OVK-intervall |
|---|---|---|
| FT eller FTX | Fläktstyrd till- och frånluft, med eller utan värmeåtervinning | Vart 3:e år |
| F eller FX | Fläktstyrd frånluft, med eller utan värmeåtervinning | Vart 6:e år |
| S (självdrag) | Naturlig ventilation utan fläktar | Vart 6:e år |
De flesta flerbostadshus i Stockholm har antingen F-system (vanligast i hus byggda 1960-1990) eller FTX-system (vanligast i nyproduktion). Äldre sekelskiftesfastigheter i innerstaden har ofta självdragsventilation. Vet ni inte vilken typ ert hus har? Vi hjälper er att identifiera det.
Förskolor, skolor och vårdlokaler besiktas alltid vart tredje år oavsett systemtyp. En- och tvåbostadshus har inget krav på återkommande OVK.
Vad kontrolleras vid en OVK-besiktning?
Funktionskontrollanten går igenom hela ventilationssystemet. Det innebär:
- Luftflödesmätning. Mätning av till- och frånluftsflöden i alla lägenheter och gemensamma utrymmen. Resultatet jämförs med de värden som var projekterade när systemet installerades.
- Systemets funktion. Kontroll av fläktar, kanaler, don, filter och styrenheter. Fungerar allt som det ska? Är filtren bytta? Är kanalerna rena?
- Föroreningar. Okulär kontroll av att ventilationssystemet inte sprider föroreningar i byggnaden. Mögel, damm och fukt i kanaler är vanliga fynd.
- Skötselanvisningar. Kontroll av att det finns tillgängliga instruktioner för drift och underhåll av systemet.
- Energieffektivisering. Kontrollanten ska även föreslå åtgärder som kan förbättra energihushållningen i ventilationssystemet utan att försämra inomhusluften.
Besiktningen görs i varje lägenhet. Kontrollanten behöver tillträde till samtliga bostäder och mäter luftflödet i alla ventilationsdon. Det tar normalt 10 till 15 minuter per lägenhet.
Vad kostar OVK-besiktning?
Priset beror på fastighetens storlek och typ av ventilationssystem:
| Ventilationstyp | Kostnad per lägenhet (exkl. moms) |
|---|---|
| Självdrag (S) | 400 – 700 kr |
| Frånluft (F/FX) | 500 – 800 kr |
| Till- och frånluft (FT/FTX) | 700 – 1 100 kr |
Mekaniska system (FT/FTX) kostar mer att besiktiga eftersom de kräver fler mätpunkter, kontroll av fläktar och aggregat samt granskning av filter och styrning. Självdragssystem är enklare och snabbare.
För en mellanstor BRF med 35 lägenheter och F-ventilation innebär det en kostnad på ungefär 18 000 till 28 000 kronor exklusive moms. Fördelat på alla medlemmar blir det 500 till 800 kronor per lägenhet, en gång vart sjätte år.
Otillgängliga lägenheter som kräver återbesök debiteras normalt separat, 800 till 1 500 kronor per återbesök. Vi samordnar informationen till de boende och minimerar risken för uteblivna tillträden.
Vad händer vid underkänd OVK?
Om funktionskontrollanten hittar brister kan besiktningen bli underkänd. Det innebär:
- Bristerna noteras i protokollet som skickas till byggnadsnämnden
- Fastighetsägaren (styrelsen) ska åtgärda bristerna, normalt inom sex månader
- Vid allvarliga brister kan tidsfristen vara kortare
- Efter åtgärd genomförs en ny kontroll för att verifiera att bristerna är lösta
- Om bristerna inte åtgärdas kan kommunen utfärda ett föreläggande med vite
Vanliga orsaker till underkänd OVK i Stockholms flerbostadshus:
- Otillräckliga luftflöden. Frånluftsflödet i kök och badrum når inte upp till projekterade värden. Vanligt i äldre F-system som inte injusterats på länge.
- Igensatta kanaler. Fett, damm och smuts som ackumulerats i kanaler och don under lång tid minskar luftflödet.
- Felanslutna köksfläktar. Boende som kopplat in en kraftig köksfläkt direkt till frånluftskanalen kan störa ventilationen i hela trapphuset.
- Saknade eller stängda tilluftsventiler. Boende som tejpat igen tilluftsventiler för att slippa drag. Det minskar hela systemets funktion.
- Dåligt underhåll av filter och aggregat. Filter som inte bytts i tid i FTX-system sänker prestandan och ökar energianvändningen.
OVK i Stockholms olika hustyper
Sekelskiftesfastigheter med självdrag
Byggnader från sent 1800-tal och tidigt 1900-tal på Östermalm, Vasastan, Kungsholmen och Södermalm har ofta självdragsventilation. Systemet fungerar genom temperaturskillnader mellan inomhus- och utomhusluft och kräver inga fläktar. Det är enkelt och robust men har begränsningar: det fungerar sämre under sommarmånader och kan vara känsligt för ändringar i byggnaden. OVK-intervallet är sex år.
60- och 70-talshus med frånluftsventilation
Det vanligaste systemet i Stockholms flerbostadshus. En central fläkt på taket suger ut luft via kanaler från kök och badrum. Tilluft kommer in genom ventiler i fasaden eller fönstren. Systemet är relativt pålitligt men behöver injusteras regelbundet för att fungera korrekt. Många av dessa system har inte injusterats sedan huset var nytt. OVK-intervallet är sex år.
Nyproduktion med FTX-ventilation
Moderna hus i Täby, Nacka, Arenastaden och andra nyproducerade områden har FTX-system med värmeåtervinning. Energieffektivt men mer komplext att underhålla. Filter ska bytas regelbundet, aggregat behöver service och styrningen ska kontrolleras. OVK-intervallet är tre år, inte sex.
Miljonprogram
Fastigheter i Flemingsberg, Häggvik och liknande områden har normalt F-system med frånluft. Många av dessa system är original och har inte uppgraderats sedan byggnationen. Ojämna luftflöden, drag i vissa lägenheter och dålig luft i andra är vanliga problem. En OVK-besiktning avslöjar exakt var problemen finns.
Samordna OVK med övrig förvaltning
OVK är en av flera lagstadgade besiktningar som en BRF ansvarar för. Inom ramen för teknisk förvaltning bevakar vi alla deadlines och samordnar genomförandet. Det inkluderar:
- OVK vart tredje eller sjätte år beroende på system
- Energideklaration vart tionde år
- Hissbesiktning årligen
- Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) löpande
OVK och energideklaration överlappar på ventilationsområdet. Energideklarationens åtgärdsförslag kan ofta kombineras med den injustering som rekommenderas efter en OVK. Vi ser till att åtgärderna samordnas och att ni inte betalar dubbelt för samma genomgång.
Om er förening saknar en aktuell underhållsplan kan ventilationssystemets status som framkommer vid OVK vara ett av underlagen när planen tas fram.
Frågor och svar om OVK-besiktning
Det BRF-styrelser i Stockholm oftast undrar över. Saknar ni svaret? Kontakta oss så svarar vi inom 24 timmar.
Vad kostar OVK för vårt flerbostadshus?
Det beror på antal lägenheter och typ av ventilationssystem. Som riktmärke kostar det 400 till 700 kronor per lägenhet för självdrag, 500 till 800 kronor för F-ventilation och 700 till 1 100 kronor för FTX-system. Allt exklusive moms.
Vi vet inte vilken typ av ventilation vi har. Hur tar vi reda på det?
Kontrollera om ni har synliga tilluftsdon (galler i väggar eller fönster) och frånluftsdon (ventiler i kök och badrum). Om det bara finns frånluftsdon har ni troligen F-system. Om det finns både till- och frånluftsdon har ni FT eller FTX. Självdragssystem saknar fläktar helt. Vi kan hjälpa er identifiera systemet vid en rondering.
Vår OVK är försenad. Vad riskerar vi?
Kommunens byggnadsnämnd kan utfärda ett föreläggande med vite. Vitesbeloppet varierar men ligger normalt på 10 000 till 50 000 kronor beroende på kommunens bedömning. Dessutom kan utebliven OVK påverka försäljningen av bostadsrätter i föreningen negativt.
Besiktningsmännen behöver tillträde till alla lägenheter. Hur löser vi det?
Vi informerar de boende i god tid med datum och ungefärlig tid. Varje lägenhet tar 10 till 15 minuter. Lägenheter där ingen är hemma vid besöket behöver ett återbesök som debiteras separat. Ju fler som är hemma vid första tillfället, desto lägre blir totalkostnaden.
Vår OVK blev underkänd. Vad gör vi?
Läs protokollet och identifiera vilka brister som noterats. Vanliga åtgärder är injustering av luftflöden, rengöring av kanaler, byte av filter eller åtgärd av felkopplade köksfläktar. Vi hjälper er att prioritera åtgärderna och upphandla rätt entreprenör. Normalt ska bristerna vara åtgärdade inom sex månader.
Kan vi passa på att injustera ventilationen i samband med OVK?
Injustering är en separat åtgärd som inte ingår i OVK. Men det är vanligt att göra det i samband med en besiktning som visat ojämna luftflöden. Injustering kostar normalt 500 till 1 500 kronor per lägenhet och kan minska energianvändningen med 5 till 15 procent.
Vi har FTX-ventilation. Behöver vi OVK oftare?
Ja. FTX-system ska besiktas vart tredje år, inte vart sjätte som F- och självdragssystem. Dessutom behöver FTX-system regelbundet filterbyte och aggregatservice mellan besiktningarna.
Vem bokar och samordnar OVK?
Inom ramen för teknisk förvaltning sköter vi hela processen: bokning av certifierad kontrollant, information till boende, samordning av tillträde, mottagning av protokoll och uppföljning av eventuella anmärkningar. Styrelsen behöver inte göra något.