En energideklaration visar hur mycket energi er fastighet använder och vilken energiklass byggnaden har. Den är lagstadgad, giltig i tio år och ska vara registrerad hos Boverket. I den här guiden går vi igenom vad som gäller för BRF:er i Stockholm, vad det kostar, vem som ansvarar och hur ni kan använda deklarationen för att sänka energikostnaderna.
Vem ansvarar för energideklarationen i en BRF?
Det är bostadsrättsföreningen som ansvarar, inte den enskilde medlemmen. Om en medlem ska sälja sin lägenhet och föreningen saknar en giltig energideklaration är det styrelsens ansvar att se till att en beställs. Säljaren behöver inte göra det själv.
En energideklaration gäller för hela byggnaden och täcker samtliga lägenheter. Den registreras hos Boverket och är offentlig. Alla kan söka upp er fastighets energideklaration i Boverkets register.
När behövs en energideklaration?
Enligt lagen om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) ska flerbostadshus ha en giltig energideklaration. Den gäller i tio år från utfärdandedatum. En ny deklaration behövs:
- När den befintliga deklarationen löper ut (vart tionde år)
- Vid försäljning av bostadsrätt, om föreningen saknar giltig deklaration
- Vid nybyggnation, inom två år efter att byggnaden tagits i bruk
- Om föreningen genomfört stora energirelaterade renoveringar och vill visa en förbättrad energiklass
En förening som saknar giltig energideklaration bryter mot lagen. Boverket kan utfärda ett föreläggande, och det kan även påverka försäljningar av bostadsrätter i föreningen negativt.
Vad innehåller en energideklaration?
Deklarationen upprättas av en certifierad energiexpert som besöker fastigheten och samlar in uppgifter om energianvändning och tekniska installationer. Den innehåller:
- Energiprestanda. Byggnadens primärenergital uttryckt i kWh per kvadratmeter och år. Det är ett sammanvägt mått som tar hänsyn till uppvärmning, varmvatten, ventilation och kyla.
- Energiklass. En bokstav från A till G baserad på primärenergitalet. A innebär lägst energianvändning, G högst. Nybyggda hus ska uppfylla minst klass C. Äldre flerbostadshus hamnar normalt i klass D till G.
- Uppvärmningssystem. Typ av värmekälla (fjärrvärme, bergvärme, elvärme, etc.) och distributionssystem.
- Ventilationssystem. Typ och skick, samt resultat av eventuell OVK-besiktning.
- Förslag på energieffektiviserande åtgärder. Certifierade energiexperter ska ange kostnadseffektiva åtgärder som kan minska energianvändningen.
Från och med maj 2026 har Boverket infört energiklass A0 som representerar nollutsläppsbyggnader. Det påverkar framför allt nyproduktion men signalerar riktningen för hela byggnadsbeståndet.
Energiklasser: vad betyder de?
| Energiklass | Innebär | Vanlig hustyp |
|---|---|---|
| A | Minst 50% bättre än nybyggnadskrav | Passivhus, hus med solenergi |
| B | 50-75% av nybyggnadskrav | Nyproduktion med hög standard |
| C | Uppfyller nybyggnadskrav | Nyproducerade flerbostadshus |
| D | Något sämre än nybyggnadskrav | Renoverade äldre hus, 90-talshus |
| E | Betydligt sämre än nybyggnadskrav | Flerbostadshus från 1960-80-talen |
| F | Hög energianvändning | Äldre hus utan energiåtgärder |
| G | Mycket hög energianvändning | Oisolerade äldre byggnader |
De flesta BRF:er i Stockholm med hus från 1960- till 80-talen hamnar i klass D eller E. Det är normalt för den åldern. Det viktiga är inte att nå klass A utan att veta var ni står och vilka åtgärder som ger mest besparing per investerad krona.
Vad kostar en energideklaration?
Priset beror på fastighetens storlek och komplexitet. Här är riktpriser för BRF:er i Stockholmsregionen:
| Föreningsstorlek | Ungefärlig kostnad (exkl. moms) |
|---|---|
| Liten BRF (10-20 lägenheter) | 5 000 – 12 000 kr |
| Mellanstor BRF (20-50 lägenheter) | 10 000 – 20 000 kr |
| Stor BRF (50+ lägenheter) | 15 000 – 35 000 kr |
| Flera byggnader | Varje byggnad deklareras separat, men rabatt vid fler |
Kostnaden fördelas på alla medlemmar via föreningens ekonomi. För en mellanstor förening med 35 lägenheter och en kostnad på 15 000 kronor innebär det ungefär 430 kronor per lägenhet, en gång vart tionde år.
Vi samordnar beställning och genomförande av energideklarationen inom ramen för den tekniska förvaltningen. Ni behöver inte leta efter certifierade experter själva.
Så går energideklarationen till
1. Beställning
Vi beställer deklarationen av en certifierad energiexpert. Alternativt gör ni det själva via Boverkets register över certifierade experter. Experten behöver tillgång till energistatistik (fjärrvärmeleverantör, elleverantör) och ritningar om sådana finns.
2. Platsbesök
Energiexperten besöker fastigheten och inspekterar uppvärmningssystem, ventilation, isolering, fönster och övriga installationer. Besöket tar normalt en till tre timmar beroende på fastighetens storlek.
3. Analys och beräkning
Experten analyserar energianvändningen baserat på uppmätta värden (faktisk energiförbrukning under minst tolv månader) och beräknar byggnadens primärenergital. Resultatet jämförs med kraven för en ny byggnad av samma typ i samma klimatzon.
4. Registrering hos Boverket
Den färdiga deklarationen registreras i Boverkets energideklarationsregister. Från det datumet gäller den i tio år. Föreningen får en sammanfattning som ska sättas upp väl synlig i byggnaden, vanligen i entrén.
Energieffektivisering i Stockholms flerbostadshus
Energideklarationens åtgärdsförslag visar var de mest lönsamma besparingarna finns. Här är de vanligaste åtgärderna för BRF:er i Stockholm, sorterade efter typisk lönsamhet:
Injustering av värmesystem
Den billigaste åtgärden med bäst avkastning. Värmesystem som inte justerats på länge fördelar värmen ojämnt. Vissa lägenheter blir för varma, andra för kalla. Injustering kostar normalt 500 till 1 500 kronor per lägenhet och minskar energianvändningen med 5 till 15 procent.
Tilläggsisolering av vindsbjälklag
Stort värmeutsläpp sker genom vindsbjälklaget i äldre hus. Tilläggsisolering med lösull kostar 200 till 400 kronor per kvadratmeter och minskar värmeförlusterna markant. Åtgärden är snabb, relativt billig och har kort återbetalningstid.
Fönsterbyte
Originalfönster med tvåglas i hus från 1960- och 70-talen isolerar dåligt. Byte till energifönster med treglas minskar värmeförlusterna genom fönstren med 40 till 60 procent. Kostnaden är hög, 15 000 till 30 000 kronor per fönster, men besparingen är mätbar och komforten ökar avsevärt.
Konvertering av ventilationssystem
Äldre F-system (fläktstyrd frånluft) blåser ut varm luft utan att återvinna värmen. Konvertering till FTX-system (till- och frånluft med värmeåtervinning) kan halvera ventilationsförlusterna. Det är en stor investering men kan vara lönsam i hus med hög energianvändning.
Byte av värmekälla
Föreningar med direktel eller oljepanna kan göra stora besparingar genom konvertering till fjärrvärme eller bergvärme. I Stockholmsregionen är fjärrvärme den vanligaste värmekällan för flerbostadshus och normalt det mest kostnadseffektiva alternativet.
Energideklaration och EU:s nya krav
EU:s reviderade direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) innebär skärpta krav för befintliga byggnader. Direktivet ska implementeras i svensk lag och förväntas påverka BRF:er i Stockholm på flera sätt:
- Krav på minimienergistandard för befintliga byggnader, inte bara nyproduktion
- Tydligare krav på energirenoveringsplaner kopplade till energideklarationen
- Energiklassen kan komma att påverka fastighetens marknadsvärde mer direkt
Detaljerna kring hur direktivet implementeras i svensk lag väntas under 2026-2027. BRF:er som redan har en aktuell energideklaration och påbörjat energieffektivisering är bättre förberedda för kommande krav.
Samordna energideklaration med underhållsplan
Energideklaration och underhållsplan överlappar på flera punkter. Fönsterbyte, ventilationsåtgärder och fasadisolering finns ofta i båda dokumenten. Att samordna arbetet sparar tid och ger ett bättre beslutsunderlag. Energideklarationens åtgärdsförslag kan kopplas direkt till underhållsplanens tidslinje och kostnadsberäkningar.
Vi rekommenderar att ta fram eller uppdatera båda dokumenten samtidigt om ni behöver en ny energideklaration och saknar en aktuell underhållsplan.
Frågor och svar om energideklaration för BRF
Det BRF-styrelser i Stockholm oftast undrar över. Saknar ni svaret? Kontakta oss så svarar vi inom 24 timmar.
Vad kostar en energideklaration för vår BRF?
En BRF med 20 till 50 lägenheter i Stockholm betalar normalt 10 000 till 20 000 kronor exklusive moms. Kostnaden fördelas på alla medlemmar via föreningens ekonomi. Vi samordnar beställningen inom ramen för den tekniska förvaltningen.
Vem beställer energideklarationen?
Styrelsen ansvarar. I praktiken beställer vi det åt er inom ramen för teknisk förvaltning. Vi har kontakt med certifierade energiexperter i Stockholmsregionen och samordnar besöket, tar emot rapporten och ser till att den registreras hos Boverket.
Hur länge gäller en energideklaration?
Tio år från registreringsdatumet hos Boverket. Kontrollera i Boverkets register om ni inte vet när er deklaration registrerades.
Vår deklaration gick ut för två år sedan. Vad händer?
Ni bryter mot lagen. Boverket kan utfärda ett föreläggande. Om en medlem ska sälja sin lägenhet och det saknas giltig deklaration kan det fördröja försäljningen och skapa osäkerhet hos köpare. Beställ en ny deklaration snarast.
Vi fick energiklass E. Är det dåligt?
Klass E är vanligt för flerbostadshus byggda under 1960- till 80-talen. Det innebär att byggnaden har högre energianvändning än ett nybyggt hus, vilket är förväntat. Det viktiga är att använda deklarationens åtgärdsförslag för att planera energieffektiviseringar som sänker driftkostnaden över tid.
Kan en bra energiklass påverka våra lägenheters värde?
Ja. Köpare och mäklare tittar alltmer på energiklass och driftkostnader. En förening som gått från klass E till klass C genom fönsterbyte och injustering av värmesystem har lägre avgifter och kan visa att fastigheten är välskött. Med EU:s kommande krav på minimienergistandard kan energiklassen bli ännu viktigare.
Vad är skillnaden mellan energideklaration och OVK?
En OVK (obligatorisk ventilationskontroll) kontrollerar enbart att ventilationssystemet fungerar enligt projekterade värden. Energideklarationen är bredare och omfattar hela fastighetens energianvändning, uppvärmning, varmvatten, ventilation och kyla. Båda är lagstadgade men har olika intervall och syften.
Kan ni hjälpa med energieffektiviseringsåtgärder?
Ja. Vi hjälper styrelsen att prioritera de åtgärder som ger bäst effekt, upphandla rätt entreprenörer och planera in åtgärderna i underhållsplanen. Läs mer om vår tekniska förvaltning.